درصد متعارف مدیریت پیمان، موضوعی هست که کارفرمایان و پیمانکاران در زمان عقد قرارداد، در خصوص عرف آن با هم توافق کرده و قرارداد را منعقد می نمایند. نکته ی قابل توجه در این باره این است که درصد متعارف مدیریت پیمان در پروژه های مختلف به نوع قراردادی که ما بین طرفین بسته می شود  ارتباط دارد .

ساخت و ساز ساختمان ها و دیگر امور عمرانی به صنعتی جدا ناپذیر در کشورها تبدیل شده است و بسیاری از کشورها در پی آن هستند که بهترین و با کیفیت ترین سازه ها و در عین حال مقرون به صرفه ترین را بسازند و در اختیار مردم قرار دهند. در این خصوص در تمام پروژه های ساخت و ساز سه تیم در حال همکاری هستند. پیمانکار، مشاور، کارفرما.

همان گونه که می دانید، کارفرمایان ساختمانی مراحل ساخت و ساز را برعهده پیمان کاران با تجربه و با مهارت قرار می دهند. طبق قرارداد کارفرما موظف است درصدی را به مدیریت پیمان پروژه پرداخت نماید. میزان آن بستگی به نوع کار و ویژگی های دیگر پروژه خواهد داشت. در این مقاله قصد داریم تا به بررسی درصد مدیریت پیمان بپردازیم و اطلاعاتی را در اختیار شما عزیزان قرار دهیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.

هزینه بالاسری چیست؟

هزینه بالاسری ، عبارت است از هزینه هایی که امکان منظور کردن آن ها درقیمت عملیات انجام شده مقدور نیست. از قبیل حقوق رئیس کارگاه و کلیه پرسنل، هزینه دفتر مرکزی، کسورات قراردادی و ….  هزینه بالا سری هر پروژه در زمان تعیین قیمت پروژه، با توجه به کلیه عملیات و محل و مدت پیمان محاسبه و به صورت ضریب در قیمت قرارداد منظور می گردد. که این ضریب عمدتا تابع مدت پیمان می باشد، نه تابع کارکرد. هزینه بالاسری طرح های عمرانی متشکل از بالاسری عمومی دفتر مرکزی و بالاسری کار (کارگاه) می باشد.

هزینه های بالاسری در صورت طولانی شدن مدت پیمان

اگر  مدت پیمان مدیریت در یک پروژه طولانی شود  و در زمان مشخص شده به پایان نرسد ، پیمانکار مجبور است هزینه های بالاسری پروژه را از حساب خود تأمین کند. چرا که هزینه بالاسری پیمان در زمان تعیین قیمت برای پروژه فقط برای زمان قرارداد می توان محاسبه گردد. زمانی که مدت تعیین شده برای تحویل پروژه به اتمام برسد باید  برای هزینه های بالاسری پیمانکار تعریف جداگانه ای انجام گیرد و توسط کارفرما پرداخت شود و یا اینکه پیمانکار آن هزینه ها را خود تقبل نماید.

شرایط عمومی پیمان درماده ۴۶ درمورد تخلف پیمانکار دراجرای به موقع پروژه، دست کارفرما را باز گذاشته است، به طوری که اگر پیمانکار حتی در یکی از فعالیت ها هم قصور داشته باشد، کارفرما می تواند قرارداد را فسخ کند. درصورت عدم فسخ پیمان هم درحالتی که پروژه بموقع به اتمام نرسد بر اساس جریمه تاخیر تعیین شده در قرارداد، مبلغ آن را دریافت می کند. چنانچه  پیمانکار در تأخیرات پیش آمده تقصیری نداشته باشد تکلیف ضرر و زیان وارده به پیمانکار ناشی از افزایش هزینه های بالاسری پروژه مشخص نشده است. بنابراین باید تمام تلاش را بکار برد تا پروژه در زمان تعیین شده به اتمام برسد.

درصد پیمان مدیریت چیست؟

مدیریت پیمان یا پیمان مدیریت ، به صورت معمول در تمامی  پروژه های ساختمانی و عمرانی مورد استفاده قرار می گیرد، به گونه ای که آن ها به عنوان تیم اجرایی ساخت سازه هستند اما تعهدی در قبال تأمین مصالح و پرداخت حقوق و دستمزد کارگران ندارند و فقط در ساخت سازه به عنوان مجری طرح شناخته می شوند. تأمین مصالح بر عهده کارفرما یا سرمایه گذار می باشد، در واقع پیمان مدیریت برای نظارت بر ساخت سازه است که در این صورت تیم اجرایی یا آن شخصی که مدیریت پیمان را بر عهده گرفته است، هزینه ای از سرمایه گذار بابت اجرای سازه و نظارت دریافت می کند.

پیمان مدیریت یک روش مناسب برای ساخت و ساز است که استفاده از آن مزایای بسیاری را به همراه دارد. در واقع می توان اذعان داشت، از آنجایی که فرآیند ساخت و ساز یک ساختمان یا یک پروژه عمرانی یک فرآیند سهل و ساده نمی باشد، این روش به شما کمک خواهد کرد تا پروژه را به گونه ای مناسب و صحیح و همان طور که مد نظر شماست پیش ببرید. همان گونه که می دانید، اولین قدم در هر گونه ساخت و سازی گرفتن مجوز است.

چنانچه در قرارداد بین کارفرما و پیمانکار قید شود خود پیمانکار یا مجری طرح مجوزهای لازم را برای عملیات اجرایی می گیرد. اگر طرح یا نقشه خاصی در ذهن دارید می توانید قبل از شروع هر گونه فرآیندی به پیمانکار گفته و او نیز به مشاور یا تیم مهندسی جهت پیاده سازی انتقال دهد. بعد از این مرحله نوبت به مرحله اجرا می رسد که صفر تا صد آن بر عهده مدیریت پیمان قرار دارد.

درصد پیمان مدیریت:

شایان به ذکر است که درصد مدیریت پیمان در پروژه های مختلف با توجه به عواملی خاص متفاوت خواهد بود، این موضوع بدان معناست که درصد مدیریت پیمان همیشه عددی ثابت نمی باشد و متغیر است. این تفاوت در هزینه درصد پیمان مدیریت، به عنوان مثال در پروژه های ساخت ویلا یا همچنین در ساخت ساختمان، با توجه به حجم کار و بعلاوه نوع قراردادی که بین طرفین معامله بسته می شود، قطعاً بر میزان درصد و حق ‌الزحمه مجری طرح یا پیمانکار ساختمان تأثیر می گذارد.

بنابراین با این حساب هر چه حجم کار کمتر و یا بیشتر شود، بسته به حجم کار اضافه شده یا کاسته شده، میزان درصد پیمان مدیریت نیز کمتر و یا بیشتر می گردد. علت اصلی تفاوت در درصد مدیریت پیمان است که وقتی که حجم کار خیلی زیاد باشد و میزان توافق حق مدیریت کمتر و یا حتی نصف حق مدیریت پیمان در یک کار کوچک باشد، باز هم با توجه به این مقدار، سود بیشتری را برای مدیر پیمان در بر خواهد داشت. بنابراین می توان بیان کرد که مدیریت پیمان یک روشی است که به نفع طرفین قرارداد خواهد بود و با توجه به حجم کاری تنظیم خواهد شد.

مثالی درباره سود مدیریت پیمان:

ممکن است همچنان درباره سود مدیریت پیمان و میزان درصد آن دچار سردرگمی باشید، به همین جهت در این بخش از مقاله درباره مدیریت پیمان مثالی را ذکر خواهیم کرد.زمینی را در نظر بگیرید که قرار است در آن 2000 متر زیربنا ساخته شود و هزینه ساخت هر متر مربع را یک میلیون تومان در نظر داشته باشید. اگر یک خانه یا آپارتمان را متری 10 میلیون تومان در نظر بگیریم، در بخش مدیریت پیمان، درصد مدیریت پیمان ۱۰ درصد معادل 200 میلیون تومان است که در آن مالک هزینه 2 میلیاردی را برای خانه خود انجام داده است و باید 200 میلیون تومان دستمزد به مجری طرح پرداخت نماید.

البته حساب و کتاب درصد پیمان مدیریت بر اساس مواردی خاص انجام می گیرد ( سود بانکی و ... ). این موضوع بیان شده در بالا فقط مثالی ساده می باشد؛ برای آن که شما عزیزان درک بهتری از پیمان مدیریت داشته باشید.

قرارداد مدیریت پیمان:

نکته بسیار مهمی که باید بدانید این است که مدیریت پیمان از رایج ترین قراردادهای موجود در بخش ساخت و ساز به حساب می آید. هم چنین کارفرما یا سرمایه گذار پروژه، تمامی مسئولیت های اجرایی ساختمان خود را به یک شخص واجد شرایط و کار بلد واگذار می کند و سپس در انتها دستمزد آن شخص مذکور که به عنوان مدیریت پیمان شناخته می شود را براساس درصدی از هزینه های انجام شده در پروژه پرداخت خواهد کرد.موضوع بسیار مهمی که ذهن کارفرما یا مجری طرح را مشغول می کند، نحوه محاسبه این درصد است که در بالا مثالی ساده در این باره بیان کردیم.

همان گونه که اشاره کرده ایم، درصد مدیریت پیمان توافق شده به فاکتورهای مختلفی مانند موارد زیر بستگی خواهد داشت:

• حجم کار
• نوع قرارداد

با توجه به این موارد؛ هر قدر حجم کار بیشتر یا کمتر باشد، درصد توافق شده یا به دست آمده نیز نوسان خواهد داشت و کم و بیش می گردد. دلیل این تفاوت هم این موضوع است که زمانی که حجم کار بسیار زیاد باشد و اگر مقدار هزینه توافق حق مدیریت کمتر و یا نصف حق مدیریت پیمان باشد، هم چنان سود مناسبی به مدیریت پیمان خواهد رسید.

مدیریت پیمان چیست؟

یکی از مناسب ترین انواع قرارداد قرارداد مدیریت پیمان است که هم برای کارفرما و هم برای مهندسان اجرا می گردد. مدیریت پیمان نوعی قرارداد به شمار می آید که بر اساس یک سری قوانین و ضوابط خاص تنظیم می شود و  با توجه به قوانین و ضوابط قرارداد، در آن کارفرما شخصی یا شرکتی را برای انجام پروژه ساختمانی یا عمرانی انتخاب می کند.

مدیریت پیمان چه مزایایی دارد؟

پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان یکی از بهترین روش ها برای ساخت و ساز است که معمولا برای ساختمان ها مورد استفاده قرار می گیرد. پروژه های ملی و بزرگ معمولا به صورت مناقصه ای برگزار می شوند و کل کار اجرا ( به همراه خرید مصالح و پرداخت دستمزدها ) بر عهده پیمانکار خواهد بود. در صورتی که در این روش خاص شخص یا تیمی با مهارت به اجرای یک سازه می پردازند بدون آن که هزینه ای برای خرید مصالح یا مواردی از این قبیل بر عهده داشته باشند. حال باید اشاره شود که مدیریت پیمان دارای مزایای خاصی است که در زیر به آن ها اشاه کرده ایم:

انتخاب مصالح و متريال مصرفی ساختمان با مالک است و پیمان کار یا مدیریت پیمان نقشی در تهیه یا انتخاب مصالح ندارد و فقط خرید مصالح را به سرمایه گذار ارجاع می دهد ( مگر آنکه در قرار داد ذکر شود که خرید مصالح با پیمانکار است )

• انتخاب پيمانکاران جزء بر عهده مالک ساختمان می باشد.
• مدیریت پیمان به عنوان مجری و هم چنین مشاور مالک ساختمان است.
• ارايه انواع مصالح و دستمزدها از طرف پيمانکار است و انتخاب نهايی توسط مالک یا سرمایه گذار خواهد بود
• ارائه قيمت های پيمانکاران جزء برای اجرای کار از طرف پيمانکار است و انتخاب نهايی بر عهده سرمایه گذار می باشد.
• پروژه در مدت زمان تعريف شده بايد انجام پذيرد چون پروژه بر اساس درصدی می باشد.
• امکان تغيير مصالح، پيمانکاران جزء و تغيير کاربری برای فضاها ( در صورت امکان فنی ) برای مالک تا پايان پروژه محفوظ خواهد بود.

ضوابط قرارداد مدیریت پیمان و درصد متعارف آن چقدر است؟

وجود قرارداد مدیریت پیمان باعث می شود که پروژه به صورت کاملا حرفه ای و در زمان کوتاه تری پیش برود.لازم به ذکر است که به این موضوع توجه داشت که انعقاد قرارداد پیمان مدیریت هزینه هایی را نیز به دنبال دارد.

در صورتی که کارفرمایان از قراردا پیمان مدیریت استفاده کنند می بایست درصدی از هزینه های پایانی ساخت پروژه را به پیمانکاران اختصاص دهند که این هزینه معمولا ۱۰ تا ۲۰ درصد می شود.مبلغ مورد نظر را که مابین کارفرما و پیمانکار با در هنگام انجام گرفتن مراحل پروژه تسویه انجام بگیرد.البته باید در هر محله مقداری از مبلغ را در هر مرحله برای حسن انجام کار نزد کارفرما حفظ می شود تا بعد از تایید پایانی پروژه توسط کارفرما به مدیریت پیمان پرداخت شود.

هزینه های محاسبه شده در قرارداد هزینه های مصالح، اجرا و هزینه های متریال را شامل می شود. با توجه به قرارداد منعقد شده بین مالک و پیمانکار به موارد ذکر شده در قرارداد بستگی دارد.

درصد پیمان مدیریت چقدر است؟

با توجه به نوع قرارداد درصد مدیریت پیمان نیز متفاوت خواهد بود. این تفاوت به طور مثال در ساخت ویلا یا ساختمان، بسته به حجم کار و نوع قراردادی که منعقد می‌شود، با میزان درصد و حق‌الزحمه مجری و پیمانکار ساختمان، یک رابطه مستقیم دارد.

هر چقدر حجم کار کمتر و یا زیادتر شود، بسته به حجم کار، میزان درصد مدیریت پیمان نیز کمتر و یا بیشتر می‌شود. دلیل این تفاوت هم این است وقتی که حجم کار خیلی زیاد باشد و میزان توافق حق مدیریت کمتر و یا نصف حق مدیریت پیمان در یک کار کوچک باشد، باز هم به نسبت سود بیشتری را برای مدیر پیمان خواهد داشت.

همان گونه که اشاره کرده ایم، پیمان مدیریت به صورت درصدی می باشد که در زیر به مقدار آن اشاره کرده ایم:

• معمولا عرف و یا درصد مدیریت پیمان در پروژه ساختمان حدوداً 8 الی ۱۷ درصد می باشد
• هم چنین عرف و یا درصد مدیریت پیمان در پروژه ویلایی حدوداً ۱۵ الی ۲۲ درصد خواهد بود.

چه عواملی بر درصد پیمان مدیریت تأثیر دارد؟

یکی دیگر از نکات بسیار مهمی که باید بدانید، این است که عرف درصد مدیریت پیمان با توجه به شرایط خاص ساختمان و پروژه ها با یک دیگر متفاوت خواهد بود. که در زیر به عوامل تأثیر گذار بر درصد مدیریت پیمان پرداخته ایم:

• نوع توافق بین طرفین قرارداد

نوع توافق بین طرفین قرارداد که در آن تأمین مصالح هم بر عهده مدیریت پیمان باشد یا خیر قطعاً در افزایش و کاهش این درصد تاثیر گذار می باشد

• نوع نقشه اجرایی

ساده بودن و یا پر پیچ وخم بودن، نوع نقشه ‌های پلان ساختمان، طراحی نما در افزایش و کاهش این درصد تاثیر گذار می باشد.

• وظایفی که برای پیمانکار در نظر گرفته می شود

نوع وظایفی که به پیمانکار محول می ‌شود (با توجه به نوع توافق و قرارداد) بر میزان درصد پیمان مدیریت تأثیر گذار است که این موضوع با توجه به قوانین موارد مربوط به خود را دارا می باشد.

• مقدار مسافت پروژه

لازم به ذکر است که دور بودن و یا نزدیک بودن مسیر رفت ‌و آمد برای پیمانکاران و کارگران و هم چنین دسترسی‌ های لازم به شهر جهت خرید مصالح و لوازم ساختمانی مورد نیاز پروژه برای پیمانکاران بر مقدار این درصد تأثیر خاص خود را دارد.

• شرایط آب و هوایی و اقلیمی

شرایط آب و هوایی تاثیر بسزایی در تعیین و تغییر درصد مدیریت پیمان در قرارداد های مختلف دارد برای مثال کار در مناطق بسیار شرجی مانند شمال کشور و یا جزایر و یا حتی صعب‌العبور بودن و یا در دسترس بودن پروژه تاثیر گذار خواهد بود.

تعهدات کارفرما و پیمان مدیریت:

از جمله نکات بسیار مهمی که درباره این روش و تعهدات پیمانکار و کارفرما باید بدانید، به صورت زیر خواهد بود:

• در قرارداد پیمان مدیریت کلیه موارد از تجهیز کارگاه و برچیدن آن، قرارداد با پیمانکاران جز ساختمانی برای انجام عملیات مختلف پروژه، مدیریت فنی، اجرایی، مالی و اداری پروژه به صورت کلی توسط پیمانکار انتخاب خواهد شد  پس از آن توسط کارفرما انجام می گیرد.
• نکته بسیار مهمی که همه کارفرماها باید به آن توجه کنند، این است که انتخاب پیمانکار یا مدیریت پیمان در این نوع قرارداد از اهمیت بسیار بالایی برخوردار می باشد، به دلیل آن که در واقع پیمانکار به عنوان امین و نماینده کارفرما در پروژه حضور خواهد داشت و مسئولیت تمامی موارد بر عهده او می باشد. بنابراین انتخاب یک فرد با تجربه و امین از اهمیت بسزایی برخوردار خواهد بود.
• در این نوع قرارداد پیمانکاری حتما به سراغ پیمانکارانی بروید که تجربه مدیریتی کافی در پروژه های بزرگ را داشته باشند و هم چنین توانسته باشند رضایت کارفرمایان قبلی را در این زمینه کسب کرده باشند. به شما توصیه می کنیم که در این باره به سراغ پیمانکاران بی تجربه نروید.
• دستمزد مدیریت پیمان با توجه به هزینه های تمام شده پروژه و بر اساس اینکه درصد پیمان مدیریت چقدر است به او پرداخت خواهد شد.
• در این نوع قرارداد کارفرما لزومی به پرداخت هزینه های بالاسری در پروژه را ندارد و تنها هزینه های اصلی پروژه یعنی مصالح، نیروی انسانی و ماشین آلات را پرداخت خواهد نمود و پیمانکار نیز تعهد اجرایی به کارفرما ندارد و دستمزدی که دریافت می کند تنها وابسته به توانایی های مدیریتی است که در انجام مدیریت پروژه دارد.

درصد عُرف دستمزد پیمانکاری در بازار، برای انواع پروژه‌های بازسازی چقدر است؟

همانطور که گفتیم، تمام پیمانکاری‌ها درصد قیمتی ثابتی ندارن و برای هر پروژه بازسازی، این درصد متفاوت است. در ادامه درصد عُرف دستمزد پیمانکاری رو برای هر یک از شرایط و انواع بازسازی برای شما ذکر می‌کنیم:

• درصد رایج پیمانکاری برای بازسازی معمولی: بین 12 تا 15 درصد
• درصد رایج پیمانکاری بازسازی برای ساختمان کلنگی: بین 12 تا 18 درصد
• درصد رایج پیمانکاری بازسازی برای خانه ویلایی و یا ویلا: بین 15 تا 22 درصد
• درصد رایج پیمانکاری بازسازی برای متریال ارزان تر و حجم کار کم‌: بین 10 تا 20 درصد
• درصد رایج پیمانکاری بازسازی در صورتی که خرید مصالح به عهده پیمانکار باشد: بین 8 تا 16 درصد
• درصد رایج پیمانکاری بازسازی به روش مدیریت پیمان: بین 8 تا 20 درصد

لازم به ذکر است که معمولا بین 30 تا 40 درصد از هزینه کلی بازسازی مربوط به دستمزد ها است و باقی آن، هزینه متریال خریداری شده است.

تعهدات پیمانکار و کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان درصدی

در این نوع قرارداد، کارفرما به تأمین مبلغ تنخواه گردان در زمان های مشخص شده و به میزان مشخص شده موظف می باشد. پیمانکار نیز موظف است، مدیریت پروژه را به بهترین شکل ممکن و در راستای منافع کارفرما انجام دهد.پیمانکار موظف است کلیه هزینه ها و مبالغ پرداختی را بصورت گزارشهای دقیق در اختیار کارفرما قرار دهد.

سخن پایانی:

در این مقاله سعی شد تا درباره پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان، اطلاعات کاملی در اختیار شما عزیزان قرار داده شود و در واقع می توان اذعان داشت که  پیمان مدیریت نوعی از قرارداد پیمانکاری پروژه می باشد که در آن دو طرف کارفرما و پیمانکار یا مجری طرح وجود دارد. عقد قرارداد به این صورت است که کارفرما اجرای صفر تا صد پروژه خود را بواسطه این نوع قرارداد در اختیار پیمانکار یا مجری طرح قرار داده و پیمانکار موظف به ساخت ساختمان مربوطه خواهد بود. لازم به ذکر است که این روش می تواند یکی از مناسب ترین روش ها برای انجام قراردادهای ساختمانی به حساب بیاید، به شرط اینکه برای انجام پروژه حتما از پیمانکار مناسبی که قابلیت های مدیریتی مناسبی دارد، استفاده شود.