وجود بافت فرسوده در هر شهر و روستایی و همچنین اعطای امتیازات مختلف از سوی شهرداری، وزارت مسکن و شهرسازی و…به سرمایه داران فعال در حوزه ساخت و ساز و مالکین املاک مسکونی، این فرصت و بستر را برای افراد به وجود آورد تا به فکر ساخت و ساز، برج سازی و مواردی از این قبیل باشند که البته این امر در سالیان گذشته با افزایش چشمگیر و قابل توجهی مواجه بوده است.

توافق دو طرفه ای که بین دو یا چند نفر برقرار می شود که معمولا یک طرف قرار داد صاحب ملک یا زمین می باشد، اما در این خصوص تخصص یا سرمایه ای ندارد ، اقدام به طرح مشارکت با افرادی که  این زمینه هم دارای سرمایه و هم تبحر لازم می باشد  منعقد می گردد.

بسیاری از شما ممکن است کلمه مشارکت در ساخت را شنیده باشید و اطلاعاتتان در این زمینه کامل نباشد. باید اشاره داشته باشیم که مشارکت در ساخت یک معقوله بسیار مهم و یک طرح اساسی برای نوسازی خانه ها و ساخت خانه ها و زمین های کلنگی به شمار می آید که می تواند در زیباسازی کوچه ها و خیابان ها تأثیر بسزایی داشته باشد و چهره شهر را از ساختمان های قدیمی و دود گرفته پاک نماید. مشارکت در ساخت میان گروه های مهندسی و صاحبان ملک ها و زمین ها انجام می گیرد. در این مقاله از وب سایت آرین تیس به بررسی مفهوم مشارکت در ساخت و نکات مهم آن اشاره می کنیم. بنابراین برای کسب اطلاعات بیشتر تا انتهای این مقاله با آرین تیس همراه باشید.

تعریف مشارکت در ساخت:

شایان به ذکر می باشد؛ که مشارکت در ساخت یک قرار داد به حساب می آید. قرارداد مشارکت در ساخت یک نوع توافق دو طرفه ای است که بین دو یا چند نفر که اصولاً یک نفر دارای ملک یا زمینی است ولی تخصص و یا سرمایه لازم جهت تخریب بنای فعلی و احداث بنای جدید مطابق با ضوابط و قواعد مهندسی احداث بنا را ندارد با شخصی که در این زمینه هم دارای سرمایه و هم تبحر لازم را دارد منعقد می کند.

قرار داد مشارکت ساخت معمولاً برای هر دو طرف سود آور است، به دلیل آن که هم صاحب ملک و زمین از چند واحد آپارتمان نوساز بهره مند خواهد شد و هم کسی که در این کار سرمایه گذاری می کند، می تواند سرمایه خود را دو چندان نماید. به همین دلیل برای دو طرف قرار داد سود حاصل خواهد شد. که البته این موضوع نیز به قیمت زمین یا ملک گلنگی به روز و همچنین قیمت آپارتمان نوساز و هزینه ساخت بستگی خواهد داشت.

باید بیان شود که در قرارداد های مشارکت در ساخت، عمدتاً سازنده که دارای تخصص و همچنین دارای سرمایه است با مالک در ساختمان های احداثی شریک می شوند که میزان این این شراکت به عواملی  که در زیر بیان می شود بستگی خواهد داشت:

• توافق طرفین
• متراژ زمین
• مرغوبیت زمین و…

شایان به ذکر می باشد؛ که مشارکت در ساخت می‌تواند در گستره بافت فرسوده موجب افزایش استحکام بنا شود. می توان خانه‌ های کلنگی و فرسوده را با مشارکت دیگران نوسازی کرد و زیبایی ساختمان را دوباره به آن بازگرداند. نکته بسیار مهمی که دوباره به آن اشاره می کنیم، یکی از مزایای مشارکت در ساخت رشد سرمایه و رشد نقدینگی است. با توجه به افزایش روز افزون قیمت ملک ساخت واحدهای تازه می‌تواند افزایش سرمایه را به دنبال داشته باشد.

قرار داد مشارکت در ساخت:

باید بیان شود که با افزایش چشمگیر احداث بنا و قراردادهای مشارکت در ساخت شاهد این موضوع بودیم که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت به ویژه مالک، با یک دیگر دچار مشکل و بعضاً برای حل موضوع ناگزیر به مراجعه به دادگستری می باشند. این موضوع نیز به دلیل افزایش روز افزون قیمت ملک و همچنین قیمت مصالح ساختمانی می باشد که دو طرف قرار داد ممکن است با یکدیگر به نزاع بیافتند.

بنابراین انعقاد و وضع کردن یک قرارداد و بهره گیری از افراد آگاه و مطلع در این موضوع، کمک های بسیاری در جهت ممانعت از وجود هرگونه مشکل و نزاع را بین طرفین در بر خواهد داشت. زمانی که قرار داد مشارکت ساخت بین سازنده و صاحب ملک بسته می شود، باید در قرارداد موارد زیر عنوان گردد:

• تعیین طرفین قرارداد
• موضوع قرارداد
• ملک موضوع قرارداد
• نسبت سهم هریک از طرفین و ...

قابل ذکر است: که موارد ذکر شده در بالا، جزء ارکان هر قرارداد مشارکت در ساخت محسوب خواهد شد.

مهم ترین و اصلی ترین ارکان این قرارداد، قید تعهدات هر کدام از طرفین قرار داد یعنی مالک و سازنده می باشد. مالک یک ملک یا زمین اصولاً یک تعهد در مقابل سازنده دارد آن هم این است که ملک را در تاریخ معین تخلیه و به سازنده تحویل دهد.

مگر این که سازنده با سرمایه مالک اقدام به تخریب و احداث بنای جدید نماید و به نوعی سازنده فقط می بایست بنا را مطابق با خواسته مالک در برابر اجرت معلوم احداث نماید و در بنا هیچ گونه سهمی نخواهد داشت که در این صورت مالک موظف است مطابق با قرارداد موجود هزینه ها و اجرت سازنده را مطابق با قرارداد در سر موعد پرداخت نماید.اما زمانی که مالک هزینه ایی بابت ساخت زمین نپردازد، موظف است که چند واحد آپارتمان ( طبق قرار داد و درصد تعیین شده ) به سازنده بدهد. سازنده نیز وظایف معلومی دارد که در زیر به آن اشاره می کنیم.

همچنین لازم است تا در زمان ثبت قرار و مشارکت در ساخت به موارد ذیل توجه نمود:

• مالک ملک می بایست از سند رسمی و قانونی برخوردار باشد  که نشان دهنده ی مالکیت او بر ملک مذکور است.
• آورده دو طرف قرارداد باید به طور کامل مشخص گردد.
• باید مدت زمان کاری یا همان مدت زمان مشخصی که زمان می برد  تا پروژه به اتمام برسد، معیین گردد.
• مقدار سود و زیان طرفین قرارداد می بایست  بر اساس عرف مشارکت در ساخت تعیین شود.
• برای پیشگیری از خطرات ناشی از مشارکت در ساخت باید ضمانت اجرایی در نظر داشت تا طرفین به تعهدات قانونی خود عمل نمایند.

وظایف سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چه می باشد؟

لازم به ذکر می باشد ؛که در قراردادهای مشارکت در ساخت که سازنده با مالک در ساختمان احداثی شریک می شوند دارای وظایف و تکلیفی است که می بایست حتماً در قرارداد به آن پرداخته شود. از وظایف خاص سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت می توان به موارد مهم زیر اشاره داشت:

• تعیین مساحت دقیق و همچنین درج مساحت دقیق هر واحد که سازنده می بایست به مالک تحویل دهد: درج این موضوع سازنده را متعهد می کند تا در صورت تخلف، سازنده مسئول و متعهد به جبران خسارات باشد.
• بیان جزئیات و امکاناتی که برای هر واحد قرار است در نظر گرفته شود: باید اشاره داشت که ذکر جزئیات از قبیل تعداد اتاق ها همچنین توافق در نصب کابینت و کولر و… مواردی است که همگی برای سازنده تعهد ایجاد می کند. سازنده باید بر سر امکانات به کارگیری شده در آپارتمان با مالک به توافق برسد و عنوان کند که چه امکاناتی را به آپارتمان اختصاص می دهد و چه امکاناتی برعهده مالک زمین است.
• تعیین وضعیت پارکینگ و انباری هر برای واحد در آپارتمان: شاید یکی از مواردی که بعد از احداث ساختمان بین مالک با سازنده یا یک مالک با مالک دیگر به وجود می آید اختلاف در پارکینگ و انباری است. تعیین و درج این موضوع که هر پارکینگ و انباری متعلق به کدام واحد است از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری به عمل می آورد.
• تعهد به پرداخت مبلغی به عنوان ودیعه به مالک، جهت اجاره و سکونت تا پایان تحویل ملک: یکی دیگر از وظایف سازنده دادن مقداری پول به عنوان ودیعه تا پایان ساخت منزل می باشد. تعیین میزان و مبلغ آن کاملاًبه توافق طرفین مربوط است.
• تاریخ اتمام و تحویل ملک ؛ این موضوع نیز از مواردی است که همواره بین طرفین قرار داد مشارکت در ساخت منجر به بروز اختلاف شده که لازم است حتماً در انعقاد قرارداد به آن توجه ویژه ای شود. و حتی می توان شرط کرد تا در صورت تأخیر در تحویل مکلف به پرداخت خسارت به ازای هر روز دیرکرد باشد.

حال پس از مندرجات الزامی قرارداد های مشارکت موضوعی که ممکن است در بسیاری از موارد بین طرفین مشکل ساز شود، بحث میزان سهم هریک از طرفین در قراردادهای مشارکت می باشد که البته برای مشخص نمودن سهم مالک و سهم سازنده یک سری قوانین مرسوم و عرفی وجود دارد.

می توان بیان کرد که یکی از مهمترین بندهای قرارداد مشارکت در ساخت این است که به شکلی دقیق بدانید که سهم شما و درصد حقوق شما در پایان کار این مشارکت چقدر خواهد بود (به عنوان مالک و یا به عنوان سازنده). یا به عبارتی دیگر و ساده‌تر در ازای زمین یا ملک قدیمی ‌ای که در اختیار سازنده‌تان قرار می ‌دهید، صاحب چند واحد خواهید شد؟

ممکن است شما تجربه کافی از مشارکت در ساخت یا امور ساخت و ساز نداشته باشید، در این صورت به شما پیشنهاد می‌کنیم با یک مشاور متخصص در زمینه ساخت و ساز مشورت نمایید و از راهنمایی‌هایش در این پروژه بهره‌مند شوید شما می توانید با مشاوران و کارشناسان آرین تیس در این باره مشورت کرده تا آن ها شما را راهنمایی کنند.

مشارکت در ساخت و مزایای آن:

همان گونه که اشاره کرده ایم، مشارکت در ساخت امروزه به یکی از سود آورترین کارها و امور  تبدیل شده و بسیاری از افراد از این راه سود خوبی به دست آورده اند ( هم مالک زمین سود زیادی برده است و هم سازنده از سود بسیار بی بهره نمانده و سرمایه گذاری خود را چند برابر کرده است). از جمله مزایای بسیار مهم مشارکت در ساخت به صورت زیر می باشد:

• اصلی ترین و مهم ترین مزیت مشارکت در ساخت سود صد در صدی است.

شما با داشتن زمینی خالی می توانید تا چندین برابر قیمت آن سودآوری داشته باشید. فرض کنید در یک زمین به قیمت یک میلیارد اقدام به ساخت یک بنای ۲۴ واحدی می‌کنید. آنگاه با توجه به نرخ کنونی ملک سود چندین میلیاردی در انتظار شما خواهد بود.

• افزایش سرمایه و رشد ملک از مهم ترین مزایای مشارکت در ساخت به حساب می آید.

لازم به ذکر است؛ که با توجه به روند صعودی سالانه ملک، سود خوبی از مشارکت به دست خواهید آورد.

مشارکت در ساخت و مزایای آن

• زیباسازی شهر از دیگر مزایای مشارکت در ساخت است.

در صورت تخریب خانه های کلنگی و مشارکت با سرمایه گذاران حرفه ای می توانید با ساخت یک بنای زیبا به زیباسازی بافت فرسوده شهری کمک کنید.

• استحکام بنا نیز یکی دیگر از مزایای مشارکت در ساخت است

با ساخت خانه ایی نوساز، از خانه ایی قدیمی و کلنگی که استحکام مناسبی در برابر بارهایی مانند بار زلزله و باد ندارد خلاص خواهید شد و به یک خانه ایی امن تر و با امکانات بیشتر کوچ خواهید کرد.از سوی دیگر دانش و اصول 25 سال گذشته در ساخت و ساز با دانش حال حاضر به هیچ عنوان قابل مقایسه نمی باشد. در حال حاضر  ساخت و ساز طبق استانداردهای روز دنیا با مصالحی با کیفیت ‌تر و متنوع ‌تر و مقاوم‌ تری تولید می گردد و اصول ساخت درست ‌تری را دنبال می نمایند.مشارکت در ساخت نیز بهترین راه حل برای بهره‌ مند شدن از این اصول حرفه ‌ای دقیق در ساخت و ساز بنای شما خواهد بود.

درصد مشارکت در ساخت:

همان گونه که اشاره کرده ایم درصد مشارکت در ساخت اصولاً بر مبنای توافق طرفین صورت خواهد گرفت. اما اگر توافقی در این زمینه صورت نگیرد بر اساس، قیمت هر مترمربع واحد ساختمانی نوساز در آن منطقه، مبنای محاسبه سهم طرفین در مشارکت در ساخت قرار خواهد گرفت. که البته بهتر است در قرار داد خود سهمتان از مشارکت در ساخت را تعیین کنید و تمام نکاتی که در قسمت های قبل عنوان شد را در قرارداد ذکر نمایید.می توان اذعان داشت که قبل از گرانی بدون ضابطه و غیر متعارف خانه و آپارتمان یا املاک و همچنین هزینه سرسام آور ساخت و ساز؛ محاسبه درصد مشارکت به صورت زیر در نظر گرفته می شد؛

• اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه‌ای که قرار است مشارکت در ساخت آن‌جا انجام شود تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود به صورت برابر (۵۰-۵۰) انجام می‌شود.
• اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین ۴٫۵ میلیون تا 5/6 میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر کرده و سهم مالک زمین ۵۵ الی 60 درصد و سهم سازنده40 الی ۴۵ درصد محاسبه می ‌شود.

علاوه بر موارد ذکر شده در بالا، ممکن است تعیین سهم به صورت دیگری باشد که در زیر به آن اشاره می کنیم:

مشارکت به صورت ۶۰-۴۰ درصدی، که در این صورت مبلغی نیز تحت عنوان بلا عوض محاسبه خواهد شد. این مبلغ در ابتدای فرآیند مشارکت از طرف سازنده به مالک پرداخت می گردد که وی بتواند در طول زمان ساخت و آماده ‌سازی بنای جدید، در منزل دیگری ساکن شود.اما لازم به ذکر است؛ که با وضع کنونی جامعه و گرانی مصالح ساخت و ساز و همچنین ملک و زمین، سهم مساوی و ۵۰-۵۰ برای هر دو طرف عادلانه و معقول بنظر می رسد.

بهترین زمان برای مشارکت در ساخت چه موقع است؟

به طور قطع هر لحظه می تواند بهترین زمان برای مشارکت در ساخت باشد به دلیل آن که روز به روز قیمت مصالح و مسکن بالا می رود. آمار نشان می دهد که رشد قیمت ملک همیشه صعودی بوده و تنها در برهه ‌ای از زمان به صورت راکت مانده است و هرگز قیمت مسکن کاهش پیدا نکرده است. البته باید اشاره داشت که به هنگام راکت بودن قیمت ها یک فرصت طلایی برای شما ایجاد شده است که به سراغ مشارکت در ساخت بروید.

با این حال منتظر راکت شدن قیمت ‌ها نمانید. زمانی که ملک شما بیش از حد قدیمی شده است و بازسازی آن نیاز به هزینه‌ های هنگفتی دارد، بهتر است به سراغ مشارکت در ساخت بروید‌. این کار نه تنها شما را صاحب چند خانه نوساز و زیبا می کند، بلکه ثروت شما را تا چندین برابر افزایش می دهد. بنابراین هر زمان که خواستید، می توانید به حای بازسازی منزل که هزینه بالایی دارد، به مشارکت در ساخت نیز فکر کنید و مطمئن باشید سود زیادی نصیبتان خواهد شد.

ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت

از آنجایی که سازنده ممکن است در ابتدای قرارداد ملزم به پرداخت وجهی نباشد و تنها امضای قرارداد برای شروع توسط سازنده کافی باشد؛ لذا بهتر است جهت جلوگیری از عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت توسط سازنده، ضمانت اجراهایی درنظر گرفته شود تا در صورت عدم انجام تعهدات مشارکت در ساخت، مانند رها کردن پروژه توسط سازنده، با مشکل مواجه شدن در ادامه روند کار، به نتیجه نرسیدن فعالیت های سازنده و… از ایجاد خسارت و مشکلات برای مالک جلوگیری به عمل آید.همچنین طرفین (مالک و سازنده) می توانند توافق کنند و برحسب قرارداد برای هر کدام از تعهدات خود، ضمانت اجرا تعیین کنند.

نکاتی بسیار مهم هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت:

در قسمت قبل یک سری از نکات مربوط به قرارداد مشارکت ساخت را برای شما عنوان کردیم، در این قسمت قصد داریم به برخی از نکات مهم دیگر نیز اشاره کنیم:

• باید به این نکته توجه کنید که پروژه ساخت و ساز اصول خاص خود را دارد. بهتر است در انتخاب پیمانکار یا همان شریک نهایت دقت را به خرج دهید.
• به طور در خصوص سابقه ساخت و ساز پیمانکاری که قصد دارید ملک خود را به دست ایشان بسپارید، تحقیق کنید.
• در هنگام وضع قرارداد مشارکت در ساخت به تمامی بندهای قرارداد توجه کنید و آن ها را مطالعه فرمایید.
• به طور حتم به شکلی دقیق از سهم نهایی خود مطلع شده و در رابطه با میزان مشارکت در ساخت اطلاعات کافی را کسب کنید.
• توصیه می ‌شود برای پیش بردن راحت امور از یک وکیل مجرب بهره ببرید تا ایشان مفاد قرارداد را برای شما تفسیر نماید و برای انجام امور در کنارتان باشد.

در نهایت

برای ساختن یه خانه رویایی و ساخت و ساز پایدار، تنها داشتن زمین آن کافی نیست. تقریبا نیمی از قیمت یک واحد مسکونی صرف خرید مصالح و ساخت خانه می ‌شود؛ پس همکاری و رعایت قوانین مشارکت در ساخت هم برای سازنده و هم برای صاحب زمین مفید است و موجب رونق ساختمان ‌سازی می ‌شود.

امروزه شرکت های عمرانی با پذیرش صفر تا صد اجرای پروژه ها این فرصت را به مالکین می دهند تا با خیالی آسوده پروژه ساخت ساز خود را به اتمام برساند. شما می توانید برای کسب اطلاعات بیشتر درباره مشارکت ساخت و همچنین تعیین درصد سهم هر طرفین قرار داد به وب سایت آرین تیس مراجعه نموده یا با کارشناسان و مشاوران این مجموعه مشورت نمایید.