09121001763

88259793

از 10 صبح تا 16

جستجو

کمیسیون مشارکت در ساخت چقدر است و چگونه محاسبه می‌ شود؟

کمیسیون مشارکت در ساخت چقدر است و چگونه محاسبه می‌ شود؟

در کشور ما کمیسیون مشارکت در ساخت، مانند بسیاری از معاملات دیگر به توافق و رضایت دو طرف بستگی دارد؛ به ویژه در معاملاتی که اتحادیه نرخ مشخصی برای آن ها مشخص نکرده است. اغلب مشاورین املاک هرچقدر بتوانند به طرفین معامله سود می رسانند چون به همان نسبت درصدی از آن سود را دریافت می کنند.

مبلغ کمیسیون در شرایط مختلف، متفاوت است؛ مثلاً هنگامی که مشاور برای مشتری مسکنی خریداری می کند کاملاً با حالتی که سازنده ای برای ملک مشتری پیدا می کند، فرق دارد. برای آشنایی بیشتر شما در این مقاله به بیان این موضوع و نحوه محاسبه صحیح کمیسیون مشارکت در ساخت می پردازیم.

حق کمیسیون مشارکت در ساخت چقدر است؟

کمیسیون مشارکت در ساخت، یکی از مواردی است که بسیار به توافق و رضایت طرفین بستگی دارد. در حالت کلی یک عرف وجود دارد که هر چقدر بتوانید به طرفین معامله سود برسانید، می توانید درصدی از آن سود را طلب کنید.در قوانین ما، عقود به طور کلی به دو دسته عقود معین و عقود نامعین تقسیم می شوند. مبایعه نامه و اجاره نامه جزو عقود معین هستند ولی مشارکت در ساخت جزو عقود نامعین می باشد. بدین ترتیب تعیین حق کمیسیون در پروژه های مشارکت در ساخت، به نسبت نوسانات قیمت بازار مسکن با شک و تردید زیادی روبرو است؛ از این رو در بیشتر موارد اساس کمیسیون مشارکت در ساخت به این موارد بستگی دارد: شرایط تأثیرگذار روز بر ساخت و ساز و میزان خدماتی که مشاور به طرفین قرارداد ارائه می دهد.با این وجود برای محاسبه مبلغ کمیسیون مشارکت در ساخت و ساز، اصول تقریباً مشخصی وجود دارد که در ادامه به آن ها می پردازیم.

تعرفه قانونی کمیسیون مشارکت در ساخت

در مصوبه شهریور سال 13۹۹، اتحادیه املاک تهران، میزان کمیسیون مشارکت را تعیین کرد. در این مصوبه، حداکثر مبلغ کمیسیون برابر با 2/0 درصد از میزان کل قرارداد مشارکت در ساخت از هر یک از طرفین قرارداد می باشد. با این وجود بعضی از دفترهای املاک درصدهای متفاوتی را بابت این قرارداد دریافت می کنند.

میزان کمیسیون بر مبنای خدمات ارائه شده

کمیسیون بر مبنای میزان خدمات ارائه شده متفاوت می باشد. کمترین خدمت ارائه شده برای یک قرارداد مشارکت در ساخت، عقد یک قرارداد حرفه ای زیر نظر متخصصین این امر است که در خیلی از موارد این نکته رعایت نمی شود. داوری در اختلافات و نظارت پروژه، تحلیل فنی و اقتصادی و تشخیص میزان سود قبل از شروع پروژه و دیگر خدماتی مشابه، بخشی از خدمات مشارکت در ساخت است. این خدمات مبلغ کمیسیون را افزایش می دهند اما می تواند خطرات احتمالی مشارکت در ساخت را کاهش دهد و میزان سود حاصل را افزایش یابد.

سهم سازنده و مالک از کمیسیون مشارکت در ساخت چقدر است؟

مشخص است که قیمت ملک در پروژه های مشارکت ساخت، مانند پروژه های انفرادی بر اساس  قیمت منطقه و ارزش روز ملک و بازار مسکن محاسبه می شود و درصد هزینه های ساخت از ارزش ملک مورد نظر سهم سازنده خواهد بود که در زیر فرمول آن را مشاهده می کنید:

سهم سازنده و مالک از کمیسیون مشارکت در ساخت چقدر است؟

ارزش ملک ÷ هزینه های ساخت = سهم سازنده

اصولاً عرف بر این است که سهم سازنده از مشارکت 40 درصد و سهم مالک 60 درصد محاسبه گردد. علاوه بر مقدار سهم مالک، مبلغی به عنوان بلاعوض در ابتدای پروژه از سوی سازنده به مالک داده می شود که در زیر فرمول محاسبه آن آورده شده:

(ارزش کارشناسی شده ملک × میزان سهم سازنده) - (هزینه های ساخت × میزان سهم مالک) = مبلغ بلاعوض

و در آخر سود سازنده به صورت زیر محاسبه می شود:

مبلغ بلاعوض - هزینه های ساخت - میزان سهم سازنده = مبلغ سود سازنده

عهده دار کمیسیون مشارکت در ساخت چه کسی است؟

کمیسیون این قرارداد‌ها معمولاً به صورت کامل از طرف سازنده پرداخت می گردد ولی قانوناً پرداخت هزینه کمیسیون بر عهده هر دو طرف است اما نظر اکثر مالکین به این صورت است که چون همه هزینه های قرارداد و بعد از آن بر عهده سازنده گذاشته می شود و کمیسیون جزو هزینه های بعد از قرارداد است، به همین دلیل عموم مالکین از پرداخت کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت کناره گیری می کنند و معمولاً کمیسیون مشارکت در ساخت به صورت کامل از طرف سازنده پرداخت می شود.

عده ای دیگر نیز بر این باورند که چون مشاور برای سازنده، ملک پیدا کرده است؛ هزینه کمیسیون نیز باید توسط او پرداخت شود. از سوی دیگر، چون واسطه ها بیشتر نقش تأمین کننده زمین برای سازنده را دارند، معمولاً خواسته ای از مالک ندارند؛ اما در بعضی موارد دیده می شود بنگاه ها هم برای سازنده ها تأمین زمین می کنند که هم نقش کارشناس مشارکت ساخت و هم حکمیت یا داوری را بر عهده می گیرند که این کار درست نیست.نکته مهم و قابل توجه این است که وکلا بر این عقیده هستند که اگر مشاوری کمیسیون را فقط از فرد سازنده بگیرد، به احتمال زیاد سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت حق و حقوق بیشتری دارد و قرارداد به نفع سازنده خواهد بود.

نیاز قرارداد مشارکت در ساخت به مراجعه به بنگاه املاک

در ابتدا این نکته را بدانیم که نیازی به مراجعه به بنگاه وجود ندارد و دلیل اینکه بسیاری از پروژه های مشارکت در ساخت، قرارداد را در بنگاه املاک منعقد می کنند، واسطه بودن بنگاه و معرفی سازنده از طرف مشاور بنگاه است. مشاور املاک به عنوان واسطه، سازنده را به مالکین معرفی می کند و مبلغی را به عنوان کمیسیون برای خود در نظر می گیرد؛ اما بهترین راه حل، استفاده از متخصصین این امر در زمینه فنی، حقوقی و اقتصادی در کنار پروژه مشارکت در ساخت است.

گروه های ساختمانی متخصص با کمک کارشناسان این حوزه، نه تنها در انعقاد قرارداد بلکه شما را تا آخر پروژه در کنار سازنده و مالکین قرار می دهند. عقد قرارداد حرفه‌ای از نظر فنی، حقوقی و اقتصادی، پیش بینی سود و ارائه گزارش قبل و بعد از شروع پروژه، داوری، نظارت بر روند پروژه و بسیاری خدمات دیگر، کمک می کند تا مشارکت در ساخت را با خیال آسوده و با بالاترین سود ممکن انجام دهید.

نکات مهم در انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت

مهم ترین نکته در عقد چنین قرار دادهایی، نحوه تنظیم متن قرارداد مشارکت در ساخت است که شامل مباحث زیر می شود:

1. احراز هویت هر دو طرف قرارداد

2. احراز مالکیت مالک و قیمت گذاری ملک و بررسی مدارک ملک

3. میزان تراکم ساخت مجاز و سنجش و محاسبه قیمت ساخت هر مترمربع با توجه به کیفیت توافقی و قیمت نهایی

نکات مهم در انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت

4. توان مالی و تخصص فرد سازنده

5. داشتن تضمین بانکی، سند، چک و ضامن معتبر

6. انتخاب داور امین و متخصص برای حل مسائل احتمالی

7. سودهی و مزیت قرارداد برای دو طرف معامله؛ برای اینکه در ساخت و ساز و انجام تمام مراحل ترغیب شوند.

8. تنظیم قرارداد با فرد مناسب و در مکان درست؛ مثلاً با خود مالک در دفتر خود فرد و یا خود سازنده در دفتر خودش. این قرارداد ها را اصلاً میان خودتان و به صورت دست نویس انعقاد نکنید هم چنین به دفاتر املاکی که از آن ها شناخت کافی ندارید اعتماد نکنید زیرا بیشتر قرارداد هایی که از روی متن آماده و قدیمی تنظیم می شوند دارای مشکلات اساسی هستند و اغلب نکات به روزی ندارند؛ بنابراین بهتر است به مشاورین املاکی که توانایی تنظیم دقیق و مدیریت و اجرای چنین قراردادهایی را دارند مراجعه کنید.

9. یکی دیگر از مهم ترین نکات در مشارکت ساخت، قرار گرفتن چندین متخصص در روند پروژه است. متخصصین فنی، حقوقی و مالی در طی یک پروژه می توانند به مالکین و سازنده کمک کنند تا به بیشترین سود ممکن برسند. در این میان درصد کمیسیون مشارکت در ساخت نسبت به سود حاصل از کمک گرفتن از متخصصین و پایین آمدن ریسک ساخت و ساز مقدار زیادی نیست. البته باید حتماً از کارشناسان متخصص استفاده کنید تا شرایط خوبی بر مشارکت در ساخت حاکم شود.

سخن آخر

در چند سال اخیر، قراردادهای مشارکت در ساخت با استقبال خوبی از سوی مالکان زمین ها و خانه های کلنگی و همین طور سازندگان مواجه شده اند. در صورتی که اگر این نوع پروژه های مشارکتی با رعایت عادلانه حقوق طرفین معامله و به درستی پیش برود، سود قابل قبولی هم برای مالکین، هم برای سازنده و هم برای مشاور به عنوان حق کمیسیون مشارکت خواهد داشت.
برای این منظور بهتر است قبل از اقدام به تنظیم قرارداد حتماً با تبعات قوانین مختلف آن آشنا شوید تا به نتایج مورد نظر خود برسید. متخصصان ما در آرین تیس آماده ارائه ی مشاوره رایگان در این زمینه هستند، فرصت را از دست ندهید و با همکاران ما در تماس باشید.

انصراف از نظر
فیلترها
Sort
display