0912-1001763

88259793

از 10 صبح تا 16

جستجو

نکات مهم در عقد قرار داد مدیریت پیمان

نکات مهم در عقد قرار داد مدیریت پیمان

پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان یکی از انواع قراردادهای ساختمانی است که در این بخش شرح داده شده است. طبق قرارداد ، کارفرما پروژه ساخت و ساز را با یک شخص حقیقی یا شرکت مدیریت می کند. یک پروژه ساختمانی می تواند 0 تا 100 کار باشد (مسئولیت و مدیریت پروژه ساختمانی اختصاص داده شده). با توجه به اینکه کلیه مدیران پروژه مسئولیت کارهای پیمان را بر عهده دارند ، باید توجه داشت که تعیین کلیه روشهای انجام و جذب پروژه به عهده کار پروژه پیمان است.


در روش پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان، شخص حقیقی یا شرکت حقوقی به عنوان پیمانکار پروژه را از یک کارفرما برای مدیریت و تخصص پروژه و درصدی از کل هزینه را که شامل کار پروژه، هزینه اجرای مورد نیاز برای تأمین پروژه، مواد و دستمزد کارگران است را دریافت می کند. لطفا توجه داشته باشید که پیمانکار قبل از دریافت هزینه های انجام شده در پروژه مستلزم اخذ رضایت طرفین قرارداد است. معمولاً در چنین قراردادی ، کارفرما شخصی را به عنوان مدیر مالی پروژه به پیمانکار معرفی می کند تا با دقت تمام هزینه ها را کنترل کرده و پروژه خود را به انجام برساند.


انواع قرارداد مدیریت پیمان ساختمان

انواع قرارداد مدیریت پیمان ساختمان به شرح ذیل می باشد:


•    پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان
•    پیمان امانی
•    پیمان دستمزدی
•    پیمان های خاص (گلوبال)
•    پیمان طرح و اجرا
•    پیمان با تعیین پیمانکار عمومی
•    پیمان کلید در دست یا B.O.T
•    پیمان فاینانس ( Finace )


در واقع در این روش، پیمانکار به عنوان متولی کارفرما پذیرفته می شود و بر این اساس طبق توافق طرفین می توان یک حساب مشترک بین کارفرما و پیمانکار ایجاد کرد و کلیه پرداخت ها از این درگاه انجام می شود . در این نوع قرارداد، مالک شخص یا شرکتی را برای مسئولیت پذیری و مدیریت پروژه ساخت انتخاب می کند.

بر خلاف توافق نامه های قراردادی ، کارفرما متعهد می شود کلیه مواد ، ماشین آلات ، تجهیزات و نیروی انسانی را تهیه کند و در ازای آن، پیمانکار فقط اجرای پروژه را مدیریت می کند و برای مدیریت پروژه درصدی به پیمانکار پرداخت می کند. با این حال ، طبق توافق در برخی موارد هزینه نیروی انسانی ممکن است توسط کارفرما همراه با فاکتورهای مصوب مدیر پروژه پرداخت شود.


مزایای عقد قرار داد به روش پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان:


•    روش پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان قطعاً به نفع هر یک از طرفین قرارداد خواهد بود.
•    با توجه به اینکه در این نوع قرارداد کارفرما هیچ گونه هزینه اضافی به پیمان پرداخت نمی کند و فقط هزینه نیروی انسانی ، ماشین آلات و مواد را پرداخت می کند ، درصد رضایتمندی از این امر تنها با ارائه فاکتورهای مقدماتی مورد تأیید کارفرما در این نوع قرارداد قابل مشاهده است و همچنین کلیه هزینه ها به طور قابل توجهی کاهش می یابد.
•  در قراردادهای مدیریت پیمان، قیمت دستمزد پیمانکار اصلی ثابت می باشد.
•    انتخاب مصالح ساختمانی و مواد مصرفی ، انتخاب کارگران سازنده پیمان ، امکان جایگزینی مواد ، کارگران پیمان و تغییر کاربری فضاها (در صورت امکان فنی و تا پایان پروژه) به عهده مالک است.
•    وظیفه پیمانکار تهیه انواع مواد و پرداخت دستمزد است و در واقع پیمانکار به عنوان یک مشاور همدل برای مجریان و کارفرمایان عمل می کند. در نتیجه انتخاب نهایی مواد و تأیید دستمزد  توسط مالک انجام می شود.

تعهدات صاحب کار


تعهدات صاحب کار


قبل از شروع پروژه ، صاحب پروژه ساختمانی باید موارد زیر را انجام دهد:


-طبق برنامه مورد نظر پروانه ساختمانی و پروانه اخذ شده از شهرداری را به مجری تحویل دهد. در این راستا ، وی موظف است دو مجموعه برنامه کار اجرایی و سایر اسناد لازم را که توسط اداره پروانه ساختمانی تأیید شده است به مجری ارائه دهد.
-اگر مجری یا سرپرست پیشنهاداتی را ارائه دهد یا نظر دیگران را جلب کند ، نظرات نهایی با توجه به شرایط کار در اسرع وقت اعلام می شود.
-هرگونه تغییر و اصلاح باید توسط ناظر مربوطه تأیید شده و به مجری اطلاع داده شود و به هیچ وجه مستقیماً در امور اداری کارگاه دخالت نکند.
-در تاریخ مشخص شده در قرارداد در غیاب ساکنان ، محل احداث ساختمان را در جلسه مکتوب تحویل مجری دهید.
-قبل از شروع ساخت و ساز ، تأسیسات آب و برق لازم را برای کارگاه ساختمانی تهیه کنید.
-با توجه به نحوه پرداخت هزینه ها ، پس از تأیید سرپرست و ناظر هماهنگ کننده ، به موقع پرداخت صورت می‎ پذیرد. علاوه بر این با توجه به نوع قرارداد ، هزینه های مربوط به بیمه کارگاه ساختمانی ، به جز هزینه های بیمه نیروی انسانی و تجهیزات مکانیکی که متعلق به پیمانکار است ، همه به عهده مالک است.
-یکی از اختیارات وی این است که می تواند به طور مداوم و دائمی از کارگاه بازدید کند بدون اینکه در امور کارگاهی دخالت کند و در صورت عدم انضباط ، کم کاری ، کندی کار یا توقف ، عدم رعایت اصول ایمنی و ... مراتب را به صورت کتبی به پیمانکار یا مجری اطلاع دهد. در صورت عدم توجه پیمانکار یا مجری به نظرات فوق ، کارفرما حق دارد آن را طبق قرارداد جایگزین کند.
-به طور کلی وی همچنین حق دارد هنگام ساخت ساختمان حداکثر تا 20٪ مبلغ قرارداد را اصلاح کرده یا کاهش یا افزایش دهد. اما اگر بیش از 20٪ قرارداد باشد ، مجری موظف است فوراً پیشنهاد خود را به کارفرما اعلام کند تا در صورت توافق و عقد قرارداد الحاقی، در این زمینه اقدام شود.


تعهدات مجری


مجری باید قبل از امضای قرارداد به محل ساخت و ساز مراجعه کرده و کلیه اسناد و برنامه ها را در نظر بگیرد و از مکان ، نوع عملیات ، شرایط آب و هوایی ، امکان بهره برداری در فصول مختلف سال ، انواع مواد و تجهیزات و ماشین آلات آگاهی کامل داشته باشد و با توجه به امکانات نیروی انسانی ماهر در بازار کار و اطلاعات مورد نظر ، تعهدات زیر را در زمینه قرارداد و درآمد مطلوب بپذیرد.


- در صورت ناسازگاری بین برنامه های اجرایی یا عدم رعایت اصول فنی ، بلافاصله وضعیت را به مهندس طراح ، ناظر و مالک گزارش دهید. علاوه بر این ، وی موظف است برآورد اولیه هزینه های اجرای پروژه را با توجه به برنامه ها و مشخصات فنی و اداری انجام دهد و پس از تأیید كارفرما ، فعالیت های اجرایی را آغاز كند.وی می بایست مطابق با تمام مقررات ملی ساختمان و روشهای ساخت عمومی و ایمنی کارگاه و ساختمانهای مجاور و مسائل زیست محیطی در کارگاه عمل کرده و کلیه آن ها را رعایت کند.
- تجهیز کارگاه ساختمانی باید توسط خود وی یا تحت نظارت وی انجام شود.
- شروع فعالیت اجرایی پس از مجوزهای قانونی توسط نهادهای مربوطه و دریافت این اسناد طبق برنامه از کارفرما
- اجرای کلیه عملیات اجرایی بر اساس برنامه های مصوب.
- در صورت لزوم هماهنگی لازم را بین پیمانکاران فراهم کند.
- مسئولیت نگهداری و حفاظت از ساختمان و کالاهای خریداری شده در ساختمان را بپذیرد.
اخذ تأییدیه های لازم از مهندس کنترل کننده در چارچوب ضوابط مربوطه.
- هنگام پذیرش و عقد قرارداد ، محدودیت های صلاحیت و ظرفیت استخدام خود و سایر افراد واجد شرایط را که توسط مقامات ذی صلاح تعیین و اعلام شده است ، کاملاً رعایت کند.
نسخه ای از قراردادهای منعقد شده با مولفه پیمانکار را به کارفرما ارائه دهد
- انجام معاملات متعهد توسط متخصصان ، افراد باتجربه و واجد شرایط.
تهیه مواد و تجهیزات استاندارد ، ابزار و ماشین آلات با توجه به نوع و مفاد قرارداد.
- تهیه یا تأیید نیروی انسانی ماهر مورد نیاز کارگاه و امتناع یا جلوگیری از اشتغال کارگران خارجی تا زمانی که مقررات دولتی اجازه دهد و در صورت لزوم از وزارت کار و امور اجتماعی اجازه بگیرد یا درخواست نماید.
- پرداخت کلیه وظایف و حقوق دولتی مربوط به بیمه ماهانه و بیمه حوادث کارگری مطابق قانون مربوطه و پس از تأیید کارفرما و تحویل فاکتور بیمه و سایر پرداخت ها به کارفرما پس از اتمام کار.
تحت هیچ شرایطی موضوع این قرارداد نمی تواند به شخص دیگری منتقل شود.
- قبل از شروع فعالیت اجرایی کارگاه ، کلیه تجهیزات ، ماشین آلات و تجهیزات آن را در برابر آتش سوزی و حوادث اجباری بیمه کنید. البته هزینه بیمه ساختمان و تجهیزات کارفرما به عهده کارفرما است. اما اگر کارفرما آنها را بیمه نکند ، در صورت آتش سوزی یا حادثه اجباری ، کارفرما مسئول خواهد بود و خسارت را جبران می کند. علاوه بر این ، بدون توجه به حوادث قهری ، مجری وظیفه حفاظت از کارگاه و امکانات زیرساختی و کلیه تجهیزات و مواد مصرفی کارگاه را بر عهده دارد و در صورت بروز خسارت موظف به اصلاح نقص یا جبران خسارت است.
- اگر نظرات ناظر و نظرات کارفرما براساس برنامه های موجود به اصول فنی کار آسیب نرساند و ناظر کتبی تأیید کند، مفاد قرارداد و شرایط عمومی قرارداد را می پذیرد.
- رفع نقص در اجرای کار به دلیل عدم رعایت برنامه ها یا استفاده از مواد نامرغوب یا عدم ارائه کار مناسب توسط نیروی انسانی کارگاه مطابق مفاد قرارداد.
- رعایت و کنترل کلیه مقررات مربوط به روش تخلیه مواد ، برآورد گذرگاه مناسب روی روسازی ، استفاده از علائم راهنمایی و رانندگی و تجهیزات حفاظتی و ارائه تمهیدات کارگاهی حسب مورد.
- هنگام تهیه یا تصویب صورت وضعیت یا بیانیه هزینه ، دقت و رعایت امانت را بنماید.
- طبق ماده 4 قانون انجام کارهای ساختمانی ، در مواردی که یکی از زمینه ها به مجوز مربوطه احتیاج داشته باشد و مجری فاقد صلاحیت گفته شده باشد ، موظف است از دارندگان پروانه صلاحیت مربوط به آن بخش از کار استفاده نماید.

تعهدات مجری


نکات مهم در عقد قرار داد مدیریت پیمان


1- عنوان قرارداد


نامی که به قرارداد داده شده عنوان قرارداد نامیده می شود. اگر نام با مفاد قرارداد مطابقت نداشته باشد ، نوع و شرایط قرارداد با توجه به اهداف و اقدامات طرفین تعیین و تصمیم گیری می شود. قراردادهای پیمانکار می توانند عناوینی مانند قرارداد طراحی ، خرید ، قرارداد ساخت / تأمین ، قرارداد / قرارداد کلید در دست یا قرارداد پیمان مدیریت داشته باشند.


2 – موضوع قرارداد


در صورت لزوم ، کارشناسان و متخصصان مربوطه باید کلیه مسائل و شرایط قرارداد را توضیح دهند تا از بروز هرگونه مشکل و مغایرت در اجرای فرآیند جلوگیری شود. موضوع قرارداد گاهی می تواند یک عبارت کوتاه باشد یا گاهی بیشتر فنی و تخصصی است و بصورت کامل تحت عنوان شرح وظیفه ضمیمه قرارداد می شود. موضوع قرارداد باید با توجه به مدیریت فنی و اجرایی پروژه که بستگی به نقشه ها و اسناد تأیید شده توسط مالک ، سیستم مهندسی و ناظر دارد ، به تفصیل توضیح داده شود.


3 – تعیین مشخصات طرفین قرارداد


در این نوع قراردادها دو طرف و گاه چندین طرف وجود دارد. برای افراد ذکر کارت شناسایی ، کارت ملی ، آدرس و سایر مشخصات ضروری است.در مورد اشخاص حقوقی باید توجه داشت که طبق قانون ، آنها شخصیت حقوقی مستقلی دارند و مجاز به انعقاد قرارداد ، عقد قرارداد و ایجاد تعهدات هستند.


در مورد آژانس های دولتی ، وزارتخانه ها ، بانک ها و شهرداری ها ، طرف قرارداد باید به درستی مشخص شود. در مورد شرکتها ، صلاحیت شرکت برای انعقاد تفاهم نامه و مراحل قانونی تشکیل آن باید تأیید شود و برای اطمینان از بقای شرکت و عدم انحلال آن ، گواهی آخرین تغییرات اخذ شود، به حالت تعلیق درآمده و هر کسی می تواند قرارداد را امضا کند.

مجمع عمومی و آخرین تغییرات در شرکت حق امضا دارند.علاوه بر این ، هنگام تهیه قرارداد پیمانکاری، کارایی شرکت ها باید از نظر توانایی و امکان انجام کار پروژه بررسی شود و موضوع قرارداد یکی از فعالیت های مجاز شرکت باشد.تاریخ قرارداد نیز باید در قرارداد مدیریت مشخص شود. صاحب مشاغل، صاحب این قراردادها و مدیر فنی و اجرایی پروژه پیمانکاری است.


4- مشخص کردن محل پروژه


محل دقیق پروژه با ذکر آدرس دقیق در قرارداد بیان می شود.

برآورد کردن هزینه های پروژه


5- برآورد کردن هزینه های پروژه


مبلغی که توسط پیمانکار برای هزینه ها تخمین زده شده و با مالک توافق شده است باید در قرارداد قید شود.مالیات و کسورات قانونی نیز باید در این بخش مشخص شود. در این بخش باید به وضوح بیان شود که آیا این مقدار و شرایط مربوطه قابل تغییر است.


6 – مشخص کردن وظایف پیمانکار


شرح شغل پیمانکار باید با جزئیات مشخص شود. وظایفی مانند برآورد هزینه های پروژه ، به بهره برداری رساندن آن با تأیید کارفرما ، اجرا و پیشبرد پروژه مطابق با برنامه و مقررات ملی منطقه بندی ، تعیین مولفه پیمانکار ، عقد قرارداد با مولفه پیمانکار ، تأمین مواد ، وسایل نقلیه و ماشین آلات ، شاخه های آب ، برق ، گاز از طرف کارفرما ، حسابرسی هزینه ، ارائه گزارش های حسابرسی هزینه به کارفرما در فواصل منظم و سایر شرایط و جزئیات را می توان در قرارداد به عنوان وظایف پیمانکار مربوط به قرارداد بین کارفرما و پیمانکار مشخص کرد.


7- مشخص کردن وظایف کارفرما


شرایط پرداخت هزینه های پروژه ، تأمین مالی در زمان مشخص شده ، شرایط همکاری با پیمانکار برای اجرای و پیشبرد پروژه ، پرداخت به موقع حقوق ، تهیه وکالت نامه و معرفی نامه های لازم و ... کارهای قابل انجام است. لازم است که وظایف کارفرما در قرارداد مشخص شود.


8- تعیین حق الزحمه پیمانکار


هزینه پیمانکار درصدی از هزینه های پروژه است که شامل هزینه های پیاده سازی و تأمین مواد پروژه است.درصد مدیریت قرارداد سفارشی بر اساس شرایط هر قرارداد متفاوت خواهد بود. بنابراین ، کار کم یا بیشتر ، درصد بیشتر یا کمتر از دستمزد.


توافق در مورد اینکه آیا تامین مواد به عهده مدیریت قرارداد است نیز در کاهش و افزایش این نرخ موثر خواهد بود. سهولت دسترسی پیمانکار و کارگران به سایت پروژه ، دسترسی آسان به خرید مصالح ساختمانی و تجهیزات و شرایط آب و هوایی نیز بر این درصد تأثیر می گذارد.


اگر هزینه ای وجود دارد که نباید به عنوان درصدی از هزینه حساب شود ، باید در این قسمت قید شود.روند پرداخت کارفرما و شرایط پرداخت به پیمانکار نیز باید به وضوح بیان شود. علاوه بر این ، شرایط کسر مالیات قانونی باید در این بخش تعیین شود.


9- مشخص کردن مدت زمان قرارداد


زمان اختصاص داده شده توسط پیمانکار برای تکمیل پروژه باید در این بخش مشخص شود. در این بخش همچنین باید زمان شروع طرح ، تاریخ تحویل و تاریخ اخذ پروانه ذکر شود.


10- شرایط تنخواه و ضمانت آن


تنخواه اولیه پرداختی در زمان عقد قرارداد ، زمان پرداخت های بعدی تنخواه و شرایط پرداختی تنخواه توسط کارفرما در این بخش مشخص شده است. پیمانکار در این بخش باید شرایط ضمانت تنخواه پرداختی توسط کارفرما را مشخص کند.

مهندسان ناظر


11- مهندسان ناظر


در این بخش، جزئیات سرپرست یا ناظران منصوب شده توسط سازمان نظام مهندسی ذکر شده و به عنوان شواهدی از ارائه سرپرست یا ناظران توسط مالک به پیمانکار محسوب می شود.


12- تعیین ضمائم قرارداد


ضمائم قرارداد مانند برنامه ها ، نقشه ها و پروانه های ساختمانی در این بخش مشخص شده است. یک نسخه از هر یک از این موارد به قرارداد پیوست می شود.


13- ضمانت اجرای پروژه توسط پیمانکار


پیمانکار مراحل مختلف پروژه آینده را با توجه به نوع قرارداد براساس زمان مشخص شده از نظر کیفیت اجرا تضمین می کند.


14- تبصره ها


در صورت وجود شرایطی مانند موارد اضطراری و بلایای طبیعی مانند سیل ، زلزله ، آتش سوزی و غیره ، شرایط پروژه باید در پایان قرارداد مشخص شود.


15- امضای طرفین قرارداد


در پایان ، قرارداد در دو نسخه توسط طرفین قرارداد یعنی مالک و پیمانکار امضا می شود.

انصراف از نظر
فیلترها
Sort
display