0912-1001763

88259793

از 10 صبح تا 16

جستجو

مشارکت در ساخت چه مزایا ، معایب و خطراتی دارد؟

مشارکت در ساخت چه مزایا ، معایب و خطراتی دارد؟

حتماً تاکنون عبارت "مشارکت در ساخت" را شنیده اید ، اما ممکن است ندانید شرایط و ضوابط این توافق نامه چیست. بارها شنیده ایم که صاحب خانه یا زمینی املاک خود را به سازنده داده است تا آن را به آپارتمان تبدیل کند و در ازای آن ، صاحب چندین آپارتمان شود. توافق نامه ای که بسیار خوب به نظر می رسد و می تواند ساختمان شما را در عین زیبایی صاحب چندین واحد بازسازی شده کند.

اگر در فکر فروش زمین یا خانه قدیمی خود و خرید خانه جدید با آن پول هستید ، مشارکت در ساخت یکی از راه هایی است که می توانید صاحب خانه شوید و سرمایه خود را افزایش دهید. اگر با تمام جوانب آن آشنا باشید ، مزایای مشارکت در ساخت بیشتر از معایب آن است. یکی از آنها افزایش مقاومت ساختمان است.

مشارکت در ساخت می تواند مقاومت ساختمان را در ناحیه بافت فرسوده افزایش دهد. خانه های قدیمی را می توان با مشارکت دیگران بازسازی کرد و زیبایی ساختمان را بازیابی کرد. یکی دیگر از مزایای مشارکت در ساخت رشد سرمایه است. با توجه به افزایش قیمت املاک و مستغلات ، ساخت واحدهای جدید می تواند منجر به افزایش سرمایه شود.


همانطور که از نام مشارکت پیداست ، این قرارداد نوعی "توافق" دوجانبه است که در آن هر یک از طرفین با توجه به نسبت خود مشارکت و سهام دارند. بگذارید مثال واضح تری بیاوریم. به عنوان مثال شما صاحب ویلا و خانه های قدیمی هستید. با توجه به افزایش جمعیت و نیاز به مسکن و افزایش قیمت خانه ها ، شما تصمیم گرفته اید خانه خود را تخریب کنید و یک آپارتمان چند طبقه در همان زمین بسازید.


اما مشکل اصلی شما این است که نه تخصص دارید و نه پول. اینجاست که مشارکت در ساخت به کار شما می آید. به این ترتیب ، یک سازنده سرمایه و تخصص خود را با شما به اشتراک می گذارد و آن خانه قدیمی را برای شما به یک آپارتمان چند طبقه تبدیل می کند. در نهایت شما مزایای این ساخت و ساز را با سازنده در میان می گذارید.


مزایای مشارکت در ساخت


1-    افزایش استحکام بنا


اولین و شاید مهمترین مزیت مشارکت در ساخت این است که منجر به بازسازی بافت فرسوده شهرها می شود. خانه های قدیمی معمولاً بیش از 25 سال سن دارند. با این حال ، 25 سال پیش ، کدهای ساختاری به اندازه امروز کد گذاری نشده بودند و نظارت کمی بر اجرای دقیق آنها وجود داشت.

کسی نیست که نداند ایران در کمربند زلزله قرار دارد. به همین دلیل لازم است ساختمان های ایران در برابر زلزله مقاوم باشند. آیین نامه 2800 ، که در حال حاضر معیار اصلی تعیین مقاومت ساختمان ها در برابر زلزله است ، برای اولین بار در سال 1988 تصویب شد. این آیین نامه تاکنون پیشرفت زیادی داشته و اصلاحات زیادی در آن اعمال شده است.


بر اساس این آیین‌نامه ، ساختمان های هر منطقه برای زلزله با احتمال تا 90٪ طراحی شده اند. در گذشته این آیین نامه خیلی جدی گرفته نمی شد ، اما امروزه سازمان نظام مهندسی بر اجرای دقیق و کامل آن پافشاری می کند. به همین دلیل تقریباً می توان ادعا کرد که ساختمان های قدیمی در برابر زلزله های شدید مقاومت چندانی ندارند. مشارکت در ساخت این امکان را به افرادی می دهد که بودجه لازم برای نوسازی خانه های خود را ندارند تا بتوانند خانه های بدون زلزله داشته باشند.

البته باید این نکته را نیز متذکر شد که مقاومت در برابر زلزله به تنهایی نباید به عنوان معیار مقاومت ساختمان در نظر گرفته شود. یکی از مسائلی که تقریباً همه ساختمان های قدیمی با آن درگیر هستند ، موضوع جلسه نا متقارن سازه است. این جلسات می تواند ترک های کوچک یا بزرگی ایجاد کند و زندگی ساکنان را به خطر بیندازد. در گذشته ، موضوعات مربوط به پایه های ساختمان و مقاومت خاک جدی گرفته نمی شدند و در صورت بازسازی ساختمان طبق مقررات جدید و استانداردهای فعلی ، می توان از مشکلات فرونشست ساختمان نیز جلوگیری کرد.


2-    زیبایی ساختمان


ساختمان های قدیمی معمولاً از زیبایی ظاهری برخوردار نیستند. این دو اثر منفی دارد: اول اینکه باعث زشت به نظر رسیدن شهر می شود و ثانیاً بر اعتماد به نفس ساکنان خانه تأثیر می گذارد. نوسازی یک ساختمان با کمک مشارکت در ساخت می تواند هم باعث زیبایی شهر شود و هم باعث شود مالک از خانه ای که در آن زندگی می کند احساس خوبی داشته باشد و هم زیبایی ساختمان را افزایش دهد.

 زیبایی ساختمان


3-    استفاده از امکانات روز


ساختمان های قدیمی دارای امکانات قدیمی هستند. درد و کمر درد این روزها به جزئی جدایی ناپذیر در خانواده های ایرانی تبدیل شده است ، که باعث می شود افراد نتوانند هنگام رسیدن به میانسالی از پله ها یا توالت های ایرانی بدون درد استفاده کنند.

با بازسازی می توان علاوه بر افزایش زیبایی ساختمان ، آسانسور یا سرویس بهداشتی نیز برای ساختمان در نظر گرفت. بسیاری از ساختمان های قدیمی از مشکلات فاضلاب ، بو و حشرات ناشی از سیستم های فاضلاب با طراحی نامناسب رنج می برند. برخی از ساکنان آپارتمان های قدیمی تر شکایت دارند که صدای هر قدم همسایه بالایی در خانه آنها به گوش می رسد. بسیاری از مردم از سیستم های ناسالم گرمایش منزل شکایت دارند و به دلیل طراحی ضعیف مجبورند سالانه هزینه های زیادی را برای گرمایش خانه بپردازند و در پایان به نتیجه مطلوب نرسند.

اینها تنها برخی از نرم افزارهای اشتراکی تنظیم شده برای هدف شماست که می توانید استفاده کنید. با بازسازی خانه های فرسوده ، می توانیم از شر چنین مشکلاتی خلاص شویم ، خانه را به امکانات مدرن مجهز کنیم و چند سالی را با آرامش در این دنیا زندگی کنیم.


۴ - مشارکت در ساخت و افزایش سرمایه و ارزش ملک


اگر می خواهید خانه قدیمی خود را بفروشید ، نمی توانید به خاطر خود بنا از خریدار پولی بگیرید و گویا زمین خام را به خریدار می فروشید. اما اگر می خواهید بعد از فروش خانه دیگری (طبیعتاَ نوساز) خریداری کنید ، علاوه بر قیمت زمین ، باید ارزش ساختمان را به فروشنده پرداخت کنید. در واقع ، شما دو برابر ضرر کرده اید: یک بار ارزش خانه فرسوده خود را پس داده اید و سپس ارزش خانه تازه ساخته شده را به فروشنده پرداخت کرده اید.


با مشارکت در ساخت می توانید این مشکل را حل کنید. وقتی خانه خود را بازسازی می کنید ، در واقع سرمایه خود را افزایش می دهید و حتی اگر خودتان هم نمی خواهید در آن خانه زندگی کنید ، از فروش آن سود بیشتری خواهید برد. حتی فرزندان شما نیز از این حرکت هوشمندانه بهره مند می شوند و این قطعاً یکی از مزایای مشارکت در ساخت است.


5.    مشارکت در ساخت و کاهش هزینه‌های تعمیر و نگهداری ساختمان و مصرف انرژی


خانه های قدیمی هر روز با مشکلات جدیدی روبرو می شوند که باید برای تعمیر آنها هزینه و زمان صرف کنید. فقط پس از تعمیر ، آنها هنوز مانند روز اول خود نیستند زیرا به هر حال فرسوده شده اند. علاوه بر این ، مصرف انرژی در خانه های قدیمی بسیار زیاد است. به عنوان مثال ، خانه های قدیمی پنجره های دو جداره ندارند ، بنابراین انرژی زیادی تلف می شود.

آنها گرمایش از کف ندارند ، بنابراین برای گرم کردن خانه باید از انرژی زیادی استفاده کنید. موتور خانه ممکن است قدیمی باشد و مصرف انرژی بالایی داشته باشد و…. همه این مسائل سرانجام در قبض های برق ، آب و گاز نمایان می شوند. با بازسازی خانه می توانید در این هزینه ها صرفه جویی کرده و مقاومت ساختمان را افزایش دهید.


6- تبدیل سریع به نقدینگی


یافتن خریدار برای خانه های قدیمی دشوار است ، در حالی که خانه های جدید همیشه مشتری خاص خود را دارند. اگر می خواهید سرمایه (خانه) خود را به سرعت به پول نقد تبدیل کنید ، یکی از بهترین راه ها بازسازی و بازسازی ملک است.


موارد فوق تنها برخی از مزایای بازسازی خانه های فرسوده بود که مشارکت در ساخت آنها را بسیار ساده کرده است. البته این قرارداد مانند هر قرارداد خطرات و خطرات خاص خود را دارد که در صورت رعایت موارد احتیاطی می توانید تجربه خوبی از این مشارکت داشته باشید.


چالش ها ، خطرات و معایب مشارکت در ساخت

چالش ها ، خطرات و معایب مشارکت در ساخت


چالش اول: عدم تحویل واحدها به موقع:


تحویل به موقع واحدهای ساختمانی طبق قرارداد ، به منظور استفاده مالکان از تعهدات سازندگان در قبال مالکان است.به همین دلیل ، بهتر است دو شرط در قرارداد گنجانده شود تا از خلف وعده سازندگان جلوگیری شود.


الف. برای تحویل واحد های احداثی، مهلت تعیین گردد
ب. برای تأخیر سازنده در تحویل واحد ها ضمانت اجرایی مثل فسخ ویا خسارات در نظر بگیرید. خسارات را می‌توان به صورت ثابت و یا روزانه تعیین نمودو یا  می‌توان از سازنده، ضمانت نامه ای مثل چک و یا سفته و یا ضمانت نامه بانکی اخذ نمایید
 
در هنگام تحویل و تحول آپارتمان ها، به منظور جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی در آینده، صورت جلسه تحویل تنظیم نمائید … چرا که امکان دارد متعاقباً مالک یا مالکین مدعی عدم تحویل به موقع  آپارتمان گردند و یا ادعای خسارات نمایند.قراردادهای مشارکت در ساخت بخشی از توافق نامه های قراردادی است به این معنا که هر یک از طرفین قرارداد موظف به انجام تعهدات و شرایط در قبال یکدیگر هستند.


.2چالش دوم: تعین خسارات مشارکتی و نحوه مطالبه


به منظور دریافت خسارات از متخلف، میبایست شرایط ذیل را مد نظر قرار دهید


الف) برای انجام آن تعهد، مدت معین، در نظر گرفته باشد و مدت منقضی شده باشد.به عنوان مثال ، سازنده موظف است آپارتمان را در تاریخ 3/4/96 تحویل دهد و مهلت مقرر منقضی شده است.اگر حق تعیین زمان انجام تعهدات خود را دارید ؛ اگر می توانید بیانیه ای ارسال کنید یا به طرف خود ثابت کنید که تعهد داده اید ، می توانید خسارت را مطالبه کنید.
ب) قوه ی قاهره یا اصطلاحاً  فورس ماژور، مانع انجام تعهد نشده باشد.
تعریف قوه ی قاهره ( فورس ماژور) عاملی خارجی است که مانع  انجام تعهد مندرج در قرارداد گردد بطور مثال، اگر سیل و زلزله  … ،مانع انجام تعهد شده باشدکه در صورت وقوع قوه قهریه متعهد، قانوناً محکوم به پرداخت خسارت نمیگردد.


لازم به ذکر است ؛که متعهد له (کسی که تعهد به نفع اوست)؛ می(توسط مالک  به هزینه ی سازنده) تواند در قرارداد شرط کند در صورت عدم انجام تعهد توسط متعهد ، متعهد می تواند شخصاً موضوع تعهد را انجام دهد و هزینه های خود را از متعهد دریافت کند قرارداد ها، خسارات را به شیوه های ذیل می‌توان، تعیین نمود که در ذیل به شرح و بسط آن می پردازیم.
 
1.تعیین خسارت روزانهدر قرارداد مشارکت در ساخت، می‌توان خسارات را به صورت روزانه، تعیین نمود.
2.پرداخت خسارت روزانه +  انجام  موضوع تعهد که در این مورد طرفین قرارداد مشارکت در ساخت در قرارداد، قید می‌نمایند که اگر سازنده (طرف دوم)، نسبت به  احداث و تکمیل پروژه ظرف مهلت خاصی عمل ننماید
3.پرداخت خسارت مقطوعپرداخت خسارات مقطوع در قرارداد بدین صورت است که:طرفین عقد مشارکت، مبلغ معین و ثابتی را از بابت خسارت تأخیر و یا عدم انجام تعهد تعیین  میکنند.


3.چالش سوم:


اختلاف در تقسیم واحدها


بعضی اوقات تقسیم واحدها منشأ اختلافات زیادی بین ما بین مالکان و سازندگان است که متأسفانه مشاهده می شود. مالکان و سازندگان تمام تلاش خود را برای تنظیم این قسمت از قرارداد انجام نمی دهند و قرارداد از این نظر ناقص است و انصاف واقعی در تقسیم واحدها رعایت نمی شود.معمولاً مالکین و سازندگان به نحو مندرج در ذیل واحد ها احداثی را تقسیم می نمایند.


1-تقسیم معمولی:

بدین نحو که هریک از مالکین و سازندگان، بر اساس میزان  آورده ی خود، در درصدی از کل سهم الشرکه ساختمان سهیم می‌شوند بدون آنکه واحد ها را بین خود تقسیم نمایند.که درصد سهام  هر یک مالکین و یا سازندگان، با توجه به قیمت زمین و مصالح متفاوت میباشد که به صورت 50_50 و یا 40-60 و …معین می گردد.

تقسیم واحدی


 
2.تقسیم واحدی


در این نوع از تقسیم، هریک از مالکین و سازندگان، با توجه به تعداد واحدها و متراژ آن و مرغوبیت آن، واحدها را میان خود تقسیم می کنند.بطور مثال واحد 1 و 2 متعلق به مالک و واحد 3و 4 متعلق به سازنده می‌باشد.این نوع تقسیم بندی مناسب نمی باشد چراکه امکان دارد مساحت بعضی از واحدها کم و یا زیاد باشد و بدین  وسیله حق یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت  تضیع گردد.


 
3.تقسیم  واحدی، احتسابی(بهترین نوع تقسیم)


که در این نوع تقسیم ، مالکان و سازندگان ضمن تعیین واحدهای خود ، موافقت می کنند که مساحت ملک یا کیفیت آن را کم و بیش براساس قیمت مندرج در قرارداد یا قیمت روز بعد از اخذ شکل یک مجلس جداگانه یا مصالحه کنید.
علاوه بر این ، طرفین قرارداد مشارکت در ساخت باید وضعیت مالکیت انبار و پارکینگ خود را طبق قرارداد مشارکت در ساخت یا با توافق جداگانه مشخص کنند.


4.پیش فروش آپارتمان ها و کلاهبرداری


موضوع واگذاری حق پیش فروش واحدها از مالکان به سازنده / سازندگان ، قبل از اتمام پروژه های عمرانی یا تحویل واحدها یا تنظیم سند ، خطرات زیادی را برای مالکان به همراه دارد زیرا با واگذاری این حق به سازندگان ، ممکن است انگیزه کافی برای اتمام پروژه ساخت و ساز نداشته باشند یا سازندگان غیر قابل اعتماد با اختصاص واحدهایی به چند نفر از محل فرار کنند ، بنابراین باید تا آنجا که می توانید آنها را از این حق محروم کنید. یا آن را به بخشی از سهم شرکت خود محدود کنید.


5.چالش پنجم:


خسارات مالی و جانی در ملک مورد مشارکت:از آنجائیکه برای انجام عملیات ساختمانی ، خطرات مالی و جانی زیادی را برای مالکان و سازندگان به همراه داشته است.بنابراین ، بهتر است مالکان سازنده را در قراردادهای مشارکت در ساخت ملزم و موظف کنند ساختمان را در برابر حوادث و حوادث احتمالی ناشی از کار به همسایگان ، کارگران و غیره بیمه کند ، به شرح زیر: بهتر است حداکثر مزایای بیمه را داشته باشید تحت پوشش ، با یک متخصص و مشاور بیمه با تجربه مشورت کنید.


طرفین قرارداد مشارکت در ساخت سعی نمایند، قبل از شروع عملیات ساخت و ساز ساختمان را در مقابل حوادث ذیل بیمه نمایند.


الف. در مقابل خسارات وارده به اشخاص ثالث از جمله مالکین املاک مجاور و همسایگان و…
ب .بیمه مسئولیت سازنده/سازندگان در مقابل کارگران و کارکنان ساختمان در قبال حوادث ناشی از کار
ج. بیمه ضمانت کیفیت ساختمان
برابر ماده 12 قانون مسولیت مدنی
کارفرمایانی که مشمول قانون کار هستند؛ مسئول جبران خسارات وارده  از طرف کارکنان اداری و یا کارگران آنان در حین انجام کار یا به مناسبت آن وارد شده است میباشند مگر محرز شود که..تمام احتیاط هایی که اوضاع و احوال قضیه بر می آید؛ رابه عمل آورده

مشارکت در ساخت


و یا اینکه اگر احتیاط های مزبور را هم به عمل می آوردند باز هم، جلوگیری از ورود زیان مقدور نمی بود.لازم به ذکر است، کارفرما هم می‌تواند به وارد کننده ای خسارت، در صورتی که مطابق قانون مسئول شناخته شود؛ مراجعه نماید.


چنانچه سازنده به موجب قرارداد، متعهد به بیمه نمودن ساختمان در مقابل حوادث گوناگون شده باشد و بعداً از انجام تعهد خود سرباز زند، می توانید الزام سازنده را به بیمه نمودن ساختمان را از محکمه بخواهد.در نهایت پس از قطعیت رأی، چنانچه سازنده از بیمه نمودن ساختمان امتناع نماید، مالک می‌تواند با هزینه شخصی، ساختمان را بیمه نماید و متعاقباً هزینه ی آنرا از سازنده مطالبه کند.اگر مالک بدون اخذ حکم دادگاه ساختمان را بیمه کند ؛ و این وظیفه طبق قرارداد بر عهده سازنده است ، مالک نمی تواند از سازنده مطالبه پرداخت بیمه کند زیرا اقدام مالک بدون اجازه سازنده بوده است.

انصراف از نظر
فیلترها
Sort
display